Elk jaar valt in Amersfoort de aanslag gemeentelijke belastingen op de mat, en daarop staat ook de WOZ-beschikking van je woning. Voor veel mensen is dat een getal waar ze even naar kijken en dat daarna in de la verdwijnt. Zonde, want die waarde werkt door in meer dan alleen de gemeentelijke belasting.
Wat de WOZ-waarde is
De WOZ-waarde is de waarde die je woning volgens de gemeente zou opbrengen bij verkoop op de waardepeildatum. Die peildatum ligt altijd op 1 januari van het jaar voor het belastingjaar. De waarde van dit moment is dus niet wat er op je beschikking staat, en dat verklaart waarom de waarde soms stijgt terwijl de markt is afgekoeld, of andersom.
Hoe Amersfoort de waarde bepaalt
De gemeente taxeert alle woningen zelf. Daarbij wordt gekeken naar de oppervlakte en de inhoud, het bouwjaar, het type woning, de kavel en de ligging. Verkoopcijfers uit het Kadaster van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt vormen de basis. Daarnaast worden lucht- en panoramafoto’s, bouwtekeningen en advertentiegegevens gebruikt om te zien of er is aan- of uitgebouwd. Het is dus een modelmatige taxatie, gecontroleerd door taxateurs, en geen bezoek aan de woonkamer.
Waar de waarde voor meetelt
- De onroerendezaakbelasting die je aan de gemeente betaalt.
- Het eigenwoningforfait in je aangifte inkomstenbelasting.
- De waterschapsbelasting op de gebouwde eigendommen.
- Erfbelasting bij een nalatenschap.
- De maximale huurprijs van een sociale huurwoning, via het puntensysteem.
Het taxatieverslag lezen
Bij je beschikking hoort een taxatieverslag dat je online kunt opvragen. Daar staan de kenmerken van jouw woning in en de referentiewoningen waarmee is vergeleken. Loop dat verslag na op de feiten. Klopt de oppervlakte, klopt het perceel, staat er een dakkapel in die er niet is, is er rekening gehouden met een aanbouw die je nooit hebt gebouwd. In Amersfoort scheelt de ligging veel, dus kijk ook of de vergelijkingspanden echt uit jouw straat of buurt komen en niet uit een wijk met een heel ander karakter.
Bezwaar maken
Klopt er iets niet, dan maak je bezwaar binnen zes weken na de dagtekening op de aanslag. Dat kan zonder tussenpersoon, gratis, via de gemeente. Onderbouw het met feiten, dus met de juiste oppervlakte, met foto’s van achterstallig onderhoud, met een taxatierapport als je dat hebt, of met verkoopcijfers van betere vergelijkingspanden. Een bezwaar dat alleen zegt dat het bedrag te hoog voelt, haalt het niet.
Bureaus die het voor je doen
Er zijn bedrijven die aanbieden om gratis bezwaar voor je te maken. Zij verdienen aan de vergoeding die de gemeente moet betalen als het bezwaar slaagt. Dat mag, maar bedenk dat die vergoeding uiteindelijk uit publiek geld komt en dat je het zelf ook kunt doen. Voor een gewoon geval met een duidelijke fout is een eigen bezwaar meestal net zo effectief.
Waarom een lagere waarde niet altijd beter is
Een lagere WOZ-waarde scheelt belasting, maar hij wordt ook gebruikt bij de beoordeling van je hypotheek en bij het bepalen van de maximale huurprijs. Wie zijn woning wil verkopen of een hogere hypotheek wil, kan juist gebaat zijn bij een waarde die aansluit bij de markt. Ga dus niet automatisch voor het laagste getal, maar voor het juiste.
Huurders hebben er ook mee te maken
Ook als huurder krijg je een WOZ-beschikking, want de waarde telt mee in het puntensysteem dat de maximale huurprijs van een sociale huurwoning bepaalt. Controleer hem dus, en maak bezwaar als de gegevens niet kloppen. In wijken waar de woningen sterk verschillen, van de Kruiskamp tot het Soesterkwartier, komt het regelmatig voor dat een woning is vergeleken met een net iets ander type.
Wat de waarde in jouw wijk bepaalt
Ligging weegt zwaar. Een woning aan de rand van een park in Randenbroek, een pand aan de Muurhuizen en een rijtjeshuis in Vathorst worden met heel verschillende referenties vergeleken. Ook de staat van onderhoud telt, maar alleen als die bekend is. Heb je achterstallig onderhoud, funderingsproblemen of blijvende overlast van een naastgelegen functie, dan is dat een argument dat je zelf moet aanleveren, want het model ziet dat niet vanzelf.
Wat je zelf doorgeeft
Heb je verbouwd, een dakkapel geplaatst of een aanbouw gerealiseerd, dan verandert de waarde in het jaar erna. Andersom geldt hetzelfde bij sloop of bij het samenvoegen van ruimtes. Het is verstandig om die gegevens kloppend te houden, want een onjuiste registratie werkt jarenlang door en corrigeren met terugwerkende kracht is maar beperkt mogelijk.
